A falta de negociação entre lojistas e alguns shoppings da capital a respeito da revisão dos valores de contrato de locação tem causado muita dor de cabeça e vem sendo questionado por empresários do segmento. Isso porque o valor do aluguel nesses empreendimentos é aplicado pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) que nos últimos 12 meses teve um aumento de 31,12%.
O lojista Antônio Kizen comenta sobre a dificuldade que alguns empresários estão enfrentando para arcar com o reajuste do aluguel e a dificuldade em renegociar com os proprietários dos empreendimentos. “Os shoppings tratam cada lojista individualmente na questão de aluguel. Quando da pandemia, isentaram o aluguel no período fechado e ao abrir deram descontos para cada caso. Alguns shoppings foram mais flexíveis que outros. Agora após a reabertura estão cobrando aluguel cheio e estão aplicando o reajuste do IGP-M sem desconto na maioria dos casos, quanto menor o lojista for, mais difícil a negociação, como sempre foi”.
O mesmo dilema é relatado pelo lojista Roberto Nadaf. “Os proprietários dos empreendimentos são muito duros. Eles se baseiam no contrato que tem esse índice, mesmo sendo irreal, é impossível repassar esses valores para os clientes e cada lojista toma o caminho que acha mais viável. Alguns aceitam, outros negociam, os demais vão à Justiça. Funciona desse jeito”, desabafa.
Ele reitera que não foram todos os shoppings que tomaram essa iniciativa quanto ao índice de reajuste. “Tem centro de compras que tinha outro índice no contrato e ficou na faixa de 7% a 8%. Outros shoppings que aplicaram esse percentual além da realidade é que não quiseram entender o lado do lojista e então estão aplicando o reajuste sem qualquer desconto”, complementa ele.
O presidente da Alasc (Associação de Lojistas do Amazonas Shopping), André Gesta, afirma que na mesma proporção que o volume de vendas no setor começa a demonstrar desempenho, as despesas para os contratantes de lojas também aumentaram. “Está tendo um impacto bem assustador. “O reajuste do aluguel acima da inflação tem sido uma dor que todos os lojistas estão sentindo”.
O Jornal do Commercio procurou um especialista para tentar entender sobre os critérios estabelecidos nesse tipo de contrato entre shopping centers e lojistas locatários.
Opinião
O consultor jurídico Luis Felipe Medina informa que essa relação geralmente é uma via de mão única. Não é comum haver negociação ampla de condições, sobretudo em se tratando de shoppings bem sucedidos e lojas menores.
“Essa situação é histórica e foi potencializada pela pandemia. Muitos lojistas ainda estão, a despeito da retomada da economia, sofrendo com os reflexos da abrupta suspensão de suas atividades em março/abril de 2020 e a lenta retomada do mercado. O abalo foi muito grande, e, para muitos, a caminhada ainda é longa”.
A pandemia, entretanto, é parte de uma conjuntura maior. A inflação cresce a níveis não observados nas últimas duas décadas, a valorização extremada do dólar em relação ao Real, a perda da capacidade econômica de grande parcela da sociedade, entre outros fatores cria um cenário complicado para os comerciantes.
De acordo com o especialista, um dos elementos indispensáveis à saúde das empresas é a negociação das obrigações não adimplidas durante esse período turbulento ou o ajuste a uma nova realidade econômica, com menos recursos circulando no mercado, um número muito maior de trabalhadores desempregados ou sem renda fixa e um cenário de incertezas.
“Poucas são as empresas que têm sede própria, sobretudo aquelas estabelecidas em shopping centers, e por esse motivo, a intransigência das gestoras dos centros comerciais acaba por inviabilizar a manutenção dos contratos. Prova disso é a facilidade com que achamos lojas fechadas nos shoppings de Manaus, inclusive nos mais movimentados”, destaca.
O consultor jurídico enfatiza que é imprescindível, no entanto, reconhecer que os contratos, dentre eles os de locação, são formulados para serem cumpridos. Assinar um contrato, sobretudo aqueles que preveem um relacionamento duradouro, deveria ser acompanhado da análise de todas as variáveis, dos riscos e dos benefícios, previsão orçamentária etc.
“O que estamos vivenciando, entretanto, é uma situação que não poderia ser imaginada no mundo moderno”.
Apesar de ser obrigação dos contratantes cumprir aquilo que foi contratado, circunstâncias externas –ou mesmo internas à relação entre as partes contratantes –podem autorizar a revisão das cláusulas ajustadas. Ele cita que o Direito brasileiro já prevê a possibilidade de revisão dos contratos para manter o equilíbrio financeiro-econômico do contrato, uma solução para aqueles lojistas –ou locatários em geral –que estão em condições financeiras ruins em decorrência da pandemia.
Além disso, ele comenta que a pretensão de reequilíbrio financeiro-econômico dos contratos, entretanto, não é automaticamente aplicável simplesmente porque uma das partes não consegue cumprir a obrigação que lhe cabe, um dos requisitos é que a outra parte esteja se beneficiando injustificadamente da situação.
“Em outras palavras, se não houver um benefício extremado de um dos contratantes em desfavor do outro, não há obrigação de se reequilibrar o contrato. Não existe uma Lei que obrigue o locador a aceitar a revisão do contrato por mero descontentamento com seus termos. Seria hipótese de desfazer o contrato e aquele menos afortunado buscar uma solução que cabe no seu orçamento”.
Isso não quer dizer que as partes não possam negociar. A exposição das condições de ambas as partes é fundamental para que se chegue a um denominador comum, sendo imprescindível que ambos os contratantes compreendam a posição um do outro. A intransigência não serve para um bom relacionamento.
“Falhadas as tentativas extrajudiciais de resolver a situação, pode-se recorrer ao judiciário para buscar um ajuste, e é justamente isso que muitos locatários têm feito ao longo desses meses de pandemia. Os resultados são variados. A simples argumentação de que o índice previsto para atualização está muito elevado não quer dizer que uma decisão que o modifique será lançada, são diversas variáveis a se considerar”.
Segundo ele, existem decisões judiciais que consideram o IGP-M inadequado para o momento, substituindo por índices com menor acumulação no período de doze meses, o IPCA é um deles. Outras decisões se afiguram mais salomônicas, mantendo o IGP-M, mas impondo uma limitação ao percentual, geralmente a metade do acumulado no período.
“O que se deve ter em mente, entretanto, é que demandar em juízo envolve recursos para contratação de um bom advogado, pagamento de custas judiciais e outras despesas no decorrer do processo, e não há garantia alguma de que o locatário sairá vencedor”.
“O ideal é, realmente, o diálogo, mas nem sempre a melhor opção é negociar. Por vezes, a melhor solução é, de fato, submeter a situação ao Poder Judiciário e, com boa-fé, argumentos jurídicos sólidos e uma boa exposição das circunstâncias gerais, buscar uma decisão favorável e que resolva o problema definitivamente”, acrescenta ele.
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