As construtoras e incorporadoras imobiliárias do Amazonas estão atentas à votação da MP do Minha Casa Minha Vida no Senado, prevista para esta terça (13). A votação ocorre na reta final do fim da validade da medida, que ‘caduca’ no dia seguinte. A expectativa das lideranças do setor é que a Medida Provisória da 1.162/2023 passe sem dificuldades pelo crivo dos senadores, após ter sido referendada pela Câmara dos Deputados, na semana passada, em votação simbólica. Os empresários não descartam, contudo, a possibilidade da inclusão de novos ‘jabutis’ no texto que acabem onerando a atividade.
Criado em 2009, o Minha Casa, Minha Vida foi extinto em 2020, quando foi substituído pelo Casa Verde e Amarela, do governo Bolsonaro (2019-2022). As mudanças mais notáveis nesse período foram a desidratação das faixas 1 e 2 do MCMV, assim como a redução dos valores do orçamento federal para obras em geral. A proposta da Medida Provisória 1.162/2023 é atender famílias com renda mensal de até R$ 8.000, na zona urbana, e anual de até R$ 96 mil, na zona rural.
Entre as alterações aprovadas no substitutivo do relator, deputado Marangoni (União-SP), está a permissão para uso de recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para projetos de Reurb (Regularização Fundiária Urbana) – que inclui iluminação pública, saneamento básico, vias públicas e drenagem de águas pluviais. As mudanças também incluem o fim da exclusividade da Caixa Econômica como operadora do programa, assim como a previsão de estímulos para entrada, como operadores do programa, de bancos privados, bancos digitais e instituições financeiras locais, como cooperativas de crédito.
Segundo o texto aprovado, haverá três faixas de renda de beneficiados. Nas áreas urbanas, a faixa 1 destina-se a famílias com renda bruta familiar mensal de até R$ 2.640; a faixa 2 vai até R$ 4.400; e a faixa 3 até R$ 8.000. Em áreas rurais, os valores são contados anualmente devido à sazonalidade do rendimento no campo. A faixa 1 das áreas rurais abrangerá famílias com até R$ 31.680 anuais; a faixa 2 vai até R$ 52.800; e a faixa 3, até R$ 96 mil. A atualização dos valores será feita pelo Ministério das Cidades.
“Disputa saudável”
No entendimento do presidente do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas), Frank Souza, a votação da MP do MCMV não deve ser difícil. “Trata-se da modernização em um programa muito exitoso. Não acredito que o Senado vai contrariar essa aprovação. Até porque o governo federal quer apostar nessas obras, pois a construção civil contrata muito com pouco dinheiro. Isso vai oferecer uma condição ampla de melhoria na economia”, frisou.
O dirigente considera positiva a iniciativa de incluir outros bancos na operação dos empreendimentos do Minha Casa Minha Vida, além da Caixa Econômica. “É bom que outras empresas entrem nesse mercado também. Essa disputa é saudável, porque possivelmente tende a reduzir os juros para os tomadores, em uma abertura boa. Vamos ver como se comporta essa taxa, a partir dessa mudança”, comentou.
Frank Souza lembra que a MP procura atualizar o Minha Casa Minha Vida, que havia sido formatado originalmente em 2009, e reforça que a medida era necessária, em virtude das mudanças no mercado ocorridas desde lá. Entre os pontos destacados está a permissão de registros eletrônicos de documentos das obras, além do direcionamento dos empreendimentos apenas para áreas com infraestrutura e com orientação sustentável.
“Também leva em conta as desigualdades das regiões e procura aumentar os valores das obras. É claro que há muitos mais pontos ainda nessa MP, que é um negócio muito bem estudado e aprofundado. Acredito que isso vai trazer maior número de empresas para se habilitar ao programa. Mas, há pontos desfavoráveis também, como a previsão de um seguro de obras obrigatório, na faixa de 3% a 4% sobre o valor do empreendimento. É mais um custo que vai ter de ser incorporado ao negócio. Outro é o financiamento a MEIs com uso do FGTS sem garantia nenhuma. Esses dois jabutis estão na pauta”, ponderou.
“Zona de conforto”
Já o vice-presidente da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), Helio Alexandre, acompanhou a elaboração da MP do MCMV de perto e conta que o fim do monopólio da Caixa na operação do programa não foi citado no relatório da MP, pois não houve acordo, embora esse fosse um desejo de alguns parlamentares. O dirigente salienta que a iniciativa é positiva, desde que a abertura do mercado não seja necessariamente direcionada aos bancos.
“Não é tarefa fácil fazer isso de um dia para outro. Os bancos têm de estar preparados tecnicamente, em conjunto com a Caixa, para analisar e fiscalizar a obra, antes de liberar o recurso. Sou a favor de que isso se abra. Mas não para bancos, que só querem ficar em sua zona de conforto. O ideal é que pelo menos algo entre 7% e 8% do FGTS para habitação seja operado por cooperativas de crédito, que atuam em municípios onde as grandes instituições bancárias não estão. Elas têm sensibilidade maior e têm muita responsabilidade, pois já fazem algo semelhante ao usar recursos do FNO [Fundo Constitucional de Financiamento do Norte]”, analisou.
Helio Alexandre enfatiza que a maior preocupação está na possibilidade de uso de micro-crédito com recursos do FGTS para microempreendedores individuais a juros baixos. “O lado bom é que esse recurso vai chegar às classes mais baixas de pessoas, que fazem a geração de renda e trabalho. O problema é que, se ele não pagar, o prejuízo vai para o trabalhador. Se isso vira uma rotina, temos de tomar cuidado. Todo dinheiro que você pega do FGTS, a Caixa Econômica acaba sendo a fiadora da operação”, alertou.
O dirigente diz que a previsão de que os novos empreendimentos devem ser construídos em áreas com o maior percentual de urbanização possível – como hospitais, escolas linhas de ônibus, entre outros – também foi uma reivindicação do setor. “O governo entende que levar esses empreendimentos onera o Estado, e tem razão. Municípios e Estados têm muitas áreas pagas por compensação em regiões da cidade que já são urbanizadas, e que acabam virando campos de futebol”, apontou.
O vice-presidente da Ademi-AM concorda que os riscos da permanência de jabutis na MP existem. “Foi colocado de última hora na Câmara, o seguro estrutural, para eventual queda de prédios. Graças a Deus, esse tipo de problema quase não ocorre no Brasil. Acho que isso vai onerar as obras. Não havia necessidade e isso foi muito debatido. Não sabemos se isso vai sair no Senado ou não. Outro problema é que os valores do faixa 1 não foram atualizados, em um cenário em que o material de construção não para de subir. As construtoras que pegarem esses contratos, vão ter de estar extremamente capitalizadas. O que não queremos é retomada de obras paradas”, arrematou.
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