Em entrevista ao Jornal do Commercio, o empresário Ariel Yaari, diretor de investimento da Driftwood Acquisitions & Development, uma das 10 maiores proprietárias e operadoras de hotéis nos Estados Unidos, com mais de US$ 1 bilhão em ativos, detalha informações sobre o mercado americano no segmento hoteleiro e dá dicas e estratégias para brasileiros que pretendem investir nesse mercado que tem crescido nos últimos anos.
Brasileiro nascido em São Paulo e criado em família de hoteleiros, o empresário começou a vida profissional em um hotel do avô na cidade de Campos do Jordão, em São Paulo, onde adquiriu experiência e conhecimentos no segmento. Atuou em diversas áreas de hotelaria e iniciou sua trajetória trabalhando na BSH International, no ramo de investimento hoteleiro. Hoje, atua como executivo de uma das principais empresas do ramo dos Estados Unidos, com modelo de negócio que oferece ao cliente a possibilidade de investir diretamente em hotéis geradores de fluxo de caixa com alta rentabilidade, alinhado ao modelo de gestão que proporciona alta lucratividade para os proprietários ativos.
Jornal do Commercio – Como o grupo Driftwood tem atuado no mercado hoteleiro americano?
Ariel Yaari– A Driftwood é um grupo econômico que atua exclusivamente na área de hotelaria. É uma empresa vertical que faz tudo em relação a hotelaria, desde desenvolvimento de projetos hoteleiros e de hotéis a serem construídos, a conceituação desses produtos, a construção, a gestão dos hotéis e também faz a aquisição e reforma. Temos basicamente hoje duas estruturas jurídicas. Nós adquirimos 100% dos hotéis com capital próprio antes de oferecer a investidores externos. Adquirimos em média de cinco a dez hóteis por ano. Nós sempre mantemos pelo menos 10% de participação em cada ativo. Dentro do nosso modelo de investimento. Temos um fundo de investimento e uma operadora hoteleira. Pelo fundo de investimento a gente faz um negócio imobiliário ligado à hotelaria e a operadora faz a gestão dos hotéis. É importante salientar que hotelaria nos Estados Unidos, diferente daqui do Brasil é um negócio de franquias, ou seja, dificilmente você vai se hospedar em um hotel, por exemplo da Rilton, que seja propriedade da Rilton ou seja administrado pela Rilton. Essa é uma diferença muito grande porque aqui no Brasil, normalmente, a marca do hotel está ligada à administradora do hotel. E nos Estados Unidos existem muitas empresas que gerenciam hotéis de qualquer marca e qualquer segmento e muitas estruturas de investimentos que têm hotelaria como nicho de especialidade em termos de investimento. Então, nós somos a operadora hoteleira e o fundo de investimento. A operadora é um excelente negócio e muito estratégico, embora o nosso negócio principal seja o fundo de investimento, a operadora é muito estratégica, para, primeiro não ficarmos na mão de uma operadora, porque isso pode comprometer a rentabilidade e os resultados, e segundo que é muito comum, primeiro assumimos a operação de um hotel, fazemos a gestão para terceiros e depois acabamos comprando o prédio em si, o ativo. Mas nossa estratégia está no fundo de investimento porque hotelaria no Estados Unidos, está dentre os vários tipos de segmento imobiliários. Tem gente que investe na área residencial para universitário, terceira idade; tem gente que investe no comercial; então tem vários nichos e nós somos especializados em hotelaria. Hoje temos tido sucesso no Brasil por que a hotelaria, dentro dos diversos segmentos imobiliários é que oferece maior rentabilidade, menor risco e maior liquidez. A Driftwood mantém uma participação mínima de 10% em cada hotel, retendo o controle como General Partners e recebendo uma taxa de sucesso.
JC – Como está atualmente o segmento hoteleiro nos Estados Unidos e como o brasileiro tem se comportado diante desse nicho?
Ariel – Antes de mais nada vale a pena fazer um pano de fundo e um cenário do brasileiro em relação a investimento externo. O brasileiro tem evoluído muito quando o negócio é gerenciar sua parte financeira antes de qualquer investimento. Tem mudado muito a forma como as pessoas cuidam do seu investimento e cuidam do seu dinheiro. Sempre se procurou o banco para investir e o que o brasileiro está percebendo, é que o banco nem sempre oferece a melhor opção para o investidor, afinal de contas o gerente trabalha para o banco e não para o investidor. Por isso que estruturas como a XP Investimento e outras cresceram muito, porque tem cada vez mais brasileiros aprendendo a valorizar o assessor financeiro. Então, isto é uma coisa que já tem há muito tempo nos Estados Unidos. Segundo alguns números, não estou certo da exatidão, mas cerca de 90% dos americanos fazem o seu investimento normalmente através de um assessor financeiro. Esse número no Brasil tem mudado muito, se não me engano 92% dos brasileiros (investidores) já se utilizam do assessor financeiro. Apesar de ainda ter um número bastante elevado de pessoas que utilizam o banco, nota-se uma redução desse percentual. Então isso é um ponto importante, as pessoas estão aprendendo a importância de investir. Claro, que nenhum tipo de segmento te garante que numa eventual crise, e a gente sabe que as crises são cíclicas e acontece, você esteja protegido. O que se recomenda é que sempre possa diversificar os seus investimentos. E aí dentro da diversificação se recomenda também que parte do patrimônio você tá protegendo com uma moeda forte. E o dólar é a moeda mundial, pelos menos para os próximos anos. Para você ter uma ideia o brasileiro voltou a ser o maior investidor em setor imobiliário na Flórida. Já tinha perdido esse posto um tempo atrás, mas voltou a ser. Então, o que o brasileiro busca quando vai diversificar e dolarizar o patrimônio? Obviamente busca proteção, mas quer também uma rentabilidade, tem todo tipo de opção, é claro que os Estados Unidos tem uma diversidade de opções de investimento.
JC – Como você percebe o investimento do brasileiro dentro do mercado americano e quais os fatores que tem o levado a procurar esse mercado?
Ariel – São dois pontos fundamentais que têm levado o brasileiro a investir no mercado americano. Primeiro a proteção em dólar e a segurança do mercado americano. Essa segurança vem da dinâmica econômica do Estados Unidos. O Estados Unidos sofreu também bastante com uma crise econômica, mas se recuperou de maneira muito mais rápida do que qualquer outro país do mundo. Outro ponto que complementa isso é o próprio cenário brasileiro que estimula o investimento em outros partes do mundo. A gente aqui no Brasil, não consegue ter, digamos, segurança a longo prazo em nenhum tipo de negócio, e isso (segurança) nos Estados Unidos acaba tendo bastante.
JC – Quais os Estados americano que mais se destacam para o investimento imobiliário?
Ariel – Claro que tem cidades e Estados que estão vivendo um momento de crescimento maior que outros. Mas, o ponto sempre fundamental é analisar caso a caso. Eu fico até hoje bastante impressionado quando vejo os analistas verem a possibilidade comprar ou construir um hotel em determinado local, a quantidade de informações que se consegue levantar e informações seguras. Por exemplo, quando vamos comprar um hotel a gente consegue levantar em determinado raio quantos hotéis existem, quando foram construídos, quando foram passado por uma última reforma. A taxa de ocupação deles, a diária média, enfim, você consegue ter um cenário muito claro porque é aberto isso, que está acontecendo naquele mercado. Inclusive empresas que estão considerando se instalar naquela região, empresas que estão querendo sair, enfim, um cenário muito grande. Na prática o que que acontece? Qualquer lugar que se considere se consegue muita informação. Temos uma equipe que vem fazendo um filtro das oportunidades, e a princípio baseiam-se em pesquisas de lugares que estão em ascensão econômica, mas isso não é um fator final de decisão tem que considerar muitas coisas. Não dar para ter uma informação exata de cada Estado ou cidade.
JC – Fala um pouco do visto EB-5 e como obtê-lo?
Ariel – O visto EB-5 é aquele visto dos US$ 500 mil que alguém estrangeiros nos Estados Unidos tem que investir num projeto que gere pelo menos 10 empregos nos Estados Unidos. Tem alguns critérios importantes como a geração de empregos, o investimento tem que estar a risco (não pode ter nenhum tipo de garantia), mas porque é tão fantástico, porque não existe nesse visto nenhuma análise, mérito, ou seja, não importa o que a pessoa estudou, o que ela trabalhou, não importa o histórico da pessoa. O que importa fundamentalmente? Ela mostrar que ela ganhou o dinheiro legalmente. Os advogados de fato fazem uma pesquisa. Eu chamo bastante atenção disso porque às vezes, a aprovação de origem desse recurso, nada tem a ver com essa coisa de caixa 2 ou lavagem de dinheiro, mas às vezes tem uma dificuldade de se demonstrar isso, porque a origem vem da venda de um imóvel, mas precisa se demonstrar como se obteve dinheiro para comprar aquele imóvel e, às vezes, se passou 10 anos e a pessoa precisa pegar documentação e fazer toda uma comprovação e é um processo um pouco demorado e trabalhoso. Mas, uma vez demonstrando isso, e claro a pessoa não ter nenhum histórico criminal, não existe nenhuma possibilidade do visto não ser aprovado. E é sempre num núcleo familiar numa mesma aplicação. É sempre a aplicante, cônjuge e filho solteiro até 21 anos. Então, o que eu escuto dos advogados de imigração é que esse visto é a forma mais rápida e direta e barata de se chegar ao Green Card (Cartão de Residência Permanente dos Estados Unido). E o Green Card tem crescido muito entre brasileiros, deixando os brasileiros em terceiro lugar. Em 2018 houve mais de mil brasileiros que conseguiu o Green Card.
JC – Qual a dica que você dar para o brasileiro que planeja investir no mercado americano?
Ariel – Eu moro em Miami. Lá tem regiões que estão em ascensão e regiões que estão em queda, que se vislumbra uma queda do valor imobiliário. Mas, o fantástico dos EUA é isso, a gente tem acesso a muita informação. O importante é uma análise criteriosa, buscar assessoria de gente séria, porque lá também tem picareta e tem de tudo lá. O que a gente sempre recomenda para o brasileiro que queira empreender no mercado americano, é que embora o Estados Unidos seja um país super pró-business, o governo se puder ajuda, tem crédito, ou seja, muita forma de levantar dinheiro. Mas, qualquer coisa que você for fazer em termos de empreender e investir tem sempre alguém ou algum grupo grande atuando no segmento de forma bastante competente. Então o que a gente sempre recomenda, ainda que tenha condições de começar grande, deve começar pequeno, porque tem uma curva de conhecimento e aprendizado. No mercado americano, os hábitos de consumo dos americanos são muito diferente dos brasileiros. É muito comum alguém dizer por exemplo, ah!! vamos levar açaí para vender nos Estados Unidos!! Já tem um monte de gente fazendo isso. Ah!! Vamos levar pão de queijo para vender nos Estado Unidos. Legal!!! Mas, até que ponto o americano vai considerar comer pão de queijo? É preciso cautela. Estimulo e recomendo que as pessoas empreendam nos EUA. Afinal, é um país em que as possibilidades de sucesso são muito grande, mas tem que ser feito de forma bem planejada e bem pesquisada.
