O faturamento da indústria imobiliária do Amazonas voltou a crescer no primeiro trimestre de 2023, embora em ritmo menor. As incorporadoras somaram R$ 368 milhões em VGV (valor geral vendido) líquido no período, em patamar 3,66% superior ao dos três meses finais de 2022 (R$ 355 milhões), e 4% acima do mesmo período do ano passado (R$ 354 milhões). O montante foi o segundo maior dos últimos cinco anos. Mas, as taxas de crescimento foram bem mais tímidas do que as do ano passado, que se encerrou com uma escalada de 42,72% e R$ 1,47 bilhão em vendas.
Os números foram extraídos da sondagem dos Indicadores Imobiliários da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), divulgada em coletiva de imprensa, nesta quinta (25). O desempenho foi lastreado pela quantidade recorde de lançamentos do exercício anterior. Em 2022, o setor colocou 26 empreendimentos na praça, com um total de 8.056 unidades, o que correspondeu a uma decolagem de 75,6% ante 2021 (4.589). Os três primeiros meses de 2023, no entanto, mostram estagnação na oferta, que não passou de três empreendimentos, mesma quantidade registrada um ano antes e três vezes menor do que a do trimestre anterior (10).
Os números confirmam que, embora não abandone o otimismo, a entidade continua em modo de cautela em virtude dos gargalos que se apresentam ao setor. Um deles é a continuidade da alta dos juros bancários, em face da permanência da taxa Selic em 13,75% ao ano desde agosto do ano passado, onerando prestações e desestimulando investimentos. Outros entraves vêm das indefinições em torno das regras do Minha Casa Minha Vida – cuja Medida Provisória ainda não foi apreciada pelo Congresso – e o julgamento no STF sobre o índice de correção do FGTS – fator que afeta contratos habitacionais. Diante disso, a expectativa da Ademi-AM para 2023 é “lutar para permanecer com os valores do ano passado”.
Concentração nas vendas
A pesquisa confirma nova concentração nas vendas. Seis localidades responderam, juntas, por 75,1% das vendas do primeiro trimestre deste ano. O bairro Ponta Negra (386), na zona Oeste, voltou a encabeçar o ranking, com um número de unidades comercializadas superior ao do trimestre anterior (278). Situado no bairro Planalto, na zona Centro-Oeste de Manaus, o Parque Mosaico (170) subiu para a segunda posição, apesar de ter vendido oito unidades a menos na mesma comparação. O bairro Santa Etelvina (154), na zona Norte, duplicou sua quantidade de vendas, na virada trimestral. Na sequência estão o Tarumã (128), na zona Oeste; e os bairros Colônia Terra Nova (104) e Cidade Nova (94) – ambos na zona Norte.
Os imóveis de padrão econômico – e dependentes dos financiamentos de programas federais de habitação – seguiram predominantes entre as 1.490 unidades vendidas durante os três meses iniciais de 2023, respondendo por 41,61% do total (620). As vendas de imóveis de demais padrões verticais já corresponderam a 35,57% (530), enquanto as unidades horizontais – que visam um público de maior poder aquisitivo – responderam por 22,35% (333) do volume comercializado. As vendas de imóveis comerciais, por outro lado, não passaram de sete unidades, sinalizando as oscilações da economia nacional.
Do total de vendas líquidas, 77,2% foram de unidades residenciais verticais, 22,3% em unidades horizontais e 0,5% de unidades comerciais. A tipologia com maior participação foi a de dois dormitórios, o que representa 91,1% das unidades residenciais verticais, (1.048). A tipologia de três dormitórios veio em um distante segundo lugar do ranking de vendas, com apenas 78 unidades e 6,8%. Em sintonia, as unidades com até 50 metros quadrados responderam pela maioria esmagadora das vendas líquidas, o equivalente a 88,2%.
Indefinições e conversações
Durante a coletiva, ao ser indagado sobre sua avaliação sobre o mercado, o presidente da Ademi-AM e ex-diretor da Comissão da Indústria Imobiliária da entidade, Henrique Medina, assinalou que o Amazonas começou 2023 com números positivos de vendas de imóveis novos. O dirigente salientou, entretanto, que o setor ainda enfrenta problemas que não apenas geram preocupações entre o empresariado, mas também podem afetar o desempenho do mercado nos próximos meses.
“Se compararmos o primeiro trimestre de 2023 com o mesmo período de 2023, tivemos um número praticamente igual, em termos de unidades vendidas e VGV. Agora, isso ocorreu com muitas dificuldades. As condições de crédito estão difíceis e a Selic se encontra em um patamar muito alto. O próprio projeto do Minha Casa Minha Vida ainda está sendo votado no Congresso. De certa forma, temos de comemorar. No Brasil, tanto os lançamentos, quanto as vendas, tiveram redução considerável. No Amazonas, pelo menos, conseguimos manter. Mas, a um custo muito alto”, ponderou.
Segundo Medina, os esforços do setor para conseguir manter as vendas foram significativos, levando em conta o cenário adverso. “Para chegar a esses números, os incorporadores estão ampliando as condições de pagamento dos clientes e ficando com os riscos. Para que isso seja mitigado, a Ademi-AM está buscando parcerias com o governo do Estado e a prefeitura de Manaus, no sentido do poder público ajudar a fomentar a entrada do imóvel, no caso do Minha casa, Minha Vida. Hoje, o cliente financia 80% do valor do imóvel e paga 20% à incorporadora, no qual buscamos fomento”, adiantou.
Segundo o presidente da Ademi-AM, as condições do Minha Casa Minha Vida ainda são as mesmas do ano passado, fazendo com que famílias com renda de três salários mínimos praticamente não conseguem comprar um imóvel atualmente, porque o valor do produto subiu e o subsidio se manteve praticamente igual. “Quando ele tem condição de pagar o aluguel, pagar a incorporadora e o financiamento dele, não é contemplado com o imóvel. O governo está mudando essas condições. Não só do faixa 2 e 3 do programa, mas também recriando o faixa 1”, explicou.
“Diálogo estratégico”
Ao assinalar a liderança de vendas dos imóveis da Ponta Negra e do Parque Mosaico, Medina reforça que ambas as localidades são vetores de crescimento de imóveis de médio e alto padrão em Manaus. Mas, ressalta que é importante pensar como estará essa região nos próximos cinco anos e, para tanto, é necessário estabelecer um “diálogo estratégico” entre o setor e o poder público.
“Os números da Associação apontam que teremos praticamente 50 mil unidades lançadas por lá, com uma média de 200 mil pessoas. É preciso haver projetos de mobilidade urbana, que contemplem o escoamento dos veículos dos moradores que lá estão. O poder público não sabe o que vai ter lá, amanhã. Estamos buscando essa aproximação, não só para habitação popular, mas também para essa questão, para construirmos soluções juntos”, concluiu.
