Se tem um assunto que tirou o sono dos administradores de shoppings nos últimos anos foi a disparada do índice de vacância, até porque loja fechada significa menos faturamento.
Após uma pandemia, troca de governo e avanço do e-commerce, tudo indica que, com menos tapumes espalhados pelos empreendimentos, os executivos já possam dormir melhor.
Pelo menos três grandes empresas de shoppings, Gazit Brasil, AD Shopping, Allos (Aliansce + BR Malls) voltaram a ter taxas de ocupação próximas das do período pré-pandemia.
Com seis shoppings em São Paulo, a Gazit Brasil registra hoje vacância de 5,3%, em média. Isto é, de cada cem lojas, cinco estão vazias, número que chegou perto de dez.
“A ocupação começou a melhorar com o cenário econômico e também porque temos um trabalho de proximidade com os lojistas”, afirma Sérgio Koffes, COO da Gazit.
Nos 43 shoppings da AD espalhados pelo Brasil, a vacância média hoje é ainda menor, de 3,2%, percentual que chegou a 9,4% no final de 2020.
“Com a expectativa de queda de juros, os lojistas voltaram a acreditar no mercado e a buscar crédito”, afirma Antônio Bonna, diretor da AD para as regiões Norte e Nordeste do país.
Nos 62 shoppings da Allos, empresa que nasceu da fusão da Aliansce Sonae com a BR Malls, a situação é a mesma. A vacância começou a cair, principalmente a partir do segundo trimestre.
“Fechamos agosto com mais de 180 propostas de lojistas para entrar em nossos shoppings, o maior número dos últimos dois anos”, diz Felipe Andrade, diretor da Allos.
Andrade não revela taxas, mas diz que, normalmente, o número de propostas de comerciantes para entrar nos empreendimentos gira em torno de 100 a 120, dependendo do mês.
O ano não começou bem para o varejo no Brasil. Gigantes varejistas, como Americanas, Lojas Marisa, Tok&Stok, Centauro, anunciaram graves problemas financeiros, assustando o mercado.
Boa parte dos empresários do setor ficou insegura e acabou segurando planos de expansão, por mais modestos que fossem. O crédito também ficou mais restrito e mais caro.
“Tudo isso impactou a vacância nos empreendimentos. Hoje, já existe uma forte recuperação na demanda dos lojistas, com tendência de aumentar ainda mais a ocupação”, diz Andrade.
SERVIÇOS, GASTRONOMIA
A diferença agora é que os espaços vagos estão sendo ocupados mais por lojas de serviços, áreas para entretenimento, academias, restaurantes, clínicas e até igrejas.
“Os shoppings estão participando mais da vida do consumidor, não é mais um local somente de compras de produtos. No Pátio Belém, em Belém (PA), tem missa dominical”, diz Bonna.
Koffes, da Gazit Brasil, diz que a maior procura hoje nos centros comerciais é por lojas satélites, aquelas menores, de 30 a 60 metros quadrados, sempre com foco em lifestyle dos clientes.
O shopping Ligth, um dos empreendimentos do grupo, com uma taxa de ocupação de 96%, a maior do grupo, diz, está se especializando em gastronomia e outlets de grandes marcas.
“O Ligth está se transformando em um único shopping de outlet da capital, com lojas da Nike, Adidas, Puma, Tommy Hilfiger, Calvin Klein, Fila”, afirma. Outras estão a caminho.
Inaugurado no rooftop, em 2020, o restaurante Priceless Mastercard, comandado pelo chef Onildo Rocha, diz, tem trazido bom fluxo de clientes para o empreendimento.
O Morumbi Town, outro centro comercial do grupo, tem focado em espaços para experiências, entretenimento, com campo de futebol artificial, cinema e até quadra de beach tennis.
Uma vez por mês o cinema libera para os clientes a companhia de seus animais de estimação.
“O Brasil tem sido um dos primeiros países do mundo a identificar o futuro do shopping center, com cada vez mais investimento em entretenimento, saúde e serviços”, diz Koffes.
OUTLETS
Executivo de uma grande empresa de shoppings, que prefere não se identificar, diz que os outlets estão se saindo até melhor do que os shoppings convencionais em relação à vacância.
Os shoppings em regiões com população de menor renda também estão reagindo bem, diz, apesar de a taxa de endividamento das famílias ser uma das mais altas da história.
Essa reação, de acordo com ele, é reflexo da distribuição de renda feita pelo governo Lula, que também está estimulando a abertura de novos negócios em shoppings mais populares.
Alguns empreendimentos também estão bancando a entrada de lojistas menos capitalizados, como forma de preencher espaços deixados por grandes redes que estão encolhendo.
FLUXO DE PESSOAS
O que os shoppings ainda não conseguiram é atrair a mesma quantidade de público do período pré-pandêmico, apesar de registrar números melhores do que os de lojas de rua.
De janeiro até agosto deste ano, o fluxo de pessoas em lojas de shoppings no país foi 15,3% menor do que em igual período de 2019 e, em lojas de rua, 38,1% menor.
Os números são da Virtual Gate, empresa de tecnologia que monitora o fluxo de pessoas em aproximadamente 2.800 lojas espalhadas pelo país.
De quatro setores considerados, apenas as lojas de perfumaria e cosméticos registraram crescimento no fluxo de pessoas neste ano, de 8,4%, em relação a igual período de 2019.
Nas lojas de vestuário e calçados a queda no fluxo de pessoas foi de 22%, nas de material de construção, de 27,8% e nas de artigos de uso pessoal, de 21,3%, no período.
“O fluxo de pessoas ainda é menor do que o de 2019, mas aquele movimento de fechamento de lojas já passou. Quem conseguiu reorganizar o negócio acabou encontrando oportunidade para crescer”, afirma Heloísa Cranchi, diretora-geral da Virtual Gate.
Nos shoppings da AD, o fluxo de pessoas ainda é, em média, 10% menor do que o do período pré-pandemia, e na avaliação de Bonna, não deve voltar ao que era.
“O fluxo ainda é menor, mas o faturamento se mantém. O consumidor está mais assertivo nas compras e há uma integração maior entre os canais físico e digital”, diz.
No final de setembro, a AD Shopping vai lançar uma plataforma para venda por WhatsApp que vai permitir ao cliente escolher produtos e lojas para efetuar uma compra.
ANÁLISE
Para Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvêa Malls, o que se vê hoje no mundo dos shoppings no país é reflexo da melhora do cenário macroeconômico.
Os investimentos para expansão de redes, diz, estavam represados em razão das “projeções apocalípticas” do início do ano. “Agora, projetos estão saindo da gaveta”.
Além da expansão de setores ligados a serviços, saúde, restaurantes, diz, se observa nos centros comerciais o renascimento de livrarias em formatos menores.
Livraria da Travessa, Livraria da Vila e Leitura, diz, são alguns exemplos.
O fenômeno de queda da vacância, diz Marinho, também está acontecendo fora do Brasil
Relatório da Coresight Research revela que os shoppings de primeira linha nos Estados Unidos fecharam 2022 com vacância de 5% e, de segunda linha, de 10%.
Na fase mais dura da pandemia, esses percentuais chegaram a ser o dobro.
“Agora, há claramente uma mudança de ancoragem nos shoppings. Em vez de grandes redes, restaurantes passam a ocupar os espaços maiores, o que é saudável”, diz Marinho.
