O faturamento da indústria imobiliária do Amazonas perdeu parte de seu vigor no terceiro trimestre, mas o setor espera melhores resultados nos próximos meses. As incorporadoras somaram R$ 511 milhões em VGV (valor geral de vendas) líquido, 3,04% a menos do que nos três meses anteriores (R$ 527 milhões). O montante, no entanto, veio 10,84% acima do apurado no mesmo período de 2022 (R$ 461 milhões). Os imóveis residenciais verticais responderam por 76,91% do total (R$ 393 milhões). Já as vendas de imóveis comerciais caíram pela metade e não passaram de R$ 14 milhões.
Em nove meses, por outro lado, o VGV total já acumulou R$ 1,46 bilhão e escalou 16,80% no confronto com o mesmo período do ano passado (R$ 1,25 bilhão). Os números foram extraídos da sondagem dos Indicadores Imobiliários da Ademi-AM (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Amazonas), divulgada nesta quarta (8). Com um trimestre ainda pela frente, a entidade revisou suas projeções para o fechamento do ano e estima que o resultado deve ir além da estagnação anteriormente prevista, atingindo alta de 33,33% sobre 2022 e R$ 2 bilhões em faturamento.
Mas, a desaceleração do varejo veio acompanhada de uma redução da oferta. Os lançamentos sofreram um corte de 12,5% na virada trimestral, passando de 8 para 7. O destaque veio dos imóveis residenciais verticais (6), tanto dos “demais padrões” (4), quanto dos de padrão econômico (2), que somaram 1.366 unidades habitacionais. Além disso, foi lançado um empreendimento horizontal residencial, com 176 unidades habitacionais. Desta vez, o Estado não registrou lançamentos comerciais. Em relação ao dado do ano anterior (10), o decréscimo chegou a 30%. De janeiro a setembro já há um recuo de 11,11% nos lançamentos das incorporadoras locais (18).
Concentração nas vendas
O desempenho em termos de unidades habitacionais comercializadas indicou uma queda líquida de 19,05%, entre o segundo (2.163) e o terceiro (1.751) trimestres de 2023. Em torno de 77,73% vieram de unidades residenciais verticais (1.361) e 21,07% foram oriundas de unidades horizontais (369) –o único segmento a obter números mais acanhados do que o do levantamento anterior. Apenas 1,20% corresponderam a unidades comerciais (21). O resultado também apontou uma retração de 23,03%, no confronto com o estoque comercializado no acumulado de julho a setembro do ano passado (2.275).
Os imóveis de padrão econômico (712) continuaram predominantes, mas já respondem por uma fatia menor (52,31%) das unidades residenciais verticais. A maior demanda para os “demais padrões” foi por imóveis standard (de R$ 350 mil a R$ 700 mil), que venderam 604 unidades (34,5%). Em seguida estão os imóveis de médio e alto padrão (30 unidades e 1,7%), que custam entre R$ 700 mil e R$ 1,50 milhão; e os de padrão luxo e superluxo (13 e 0,7%), que têm preços acima de R$ 1,50 milhão. Somente 0,1% (2) das unidades líquidas vendidas eram de imóveis especiais, que conjugam studio, loft e um quarto.
A pesquisa confirma nova concentração de vendas, com seis localidades respondendo por 75,8% das vendas. O bairro Ponta Negra (371 unidades), na zona Oeste, voltou a encabeçar o ranking, com retração ante o trimestre anterior (427). O Tarumã (368), também na zona Oeste, triplicou suas vendas e veio logo em seguida. Situado no bairro Planalto, na zona Centro-Oeste, o Parque Mosaico caiu da segunda para a terceira posição, ao reduzir o volume comercializado de 231 para 185 unidades. Na sequência estão os bairros Lago Azul (169), Novo Aleixo (100) e Colônia Terra Nova (85) –todos localizados na zona Norte.
Segundo a Ademi-AM, Manaus tem atualmente 99 empreendimentos residenciais verticais, com uma oferta total de 30.823 unidades. Desse total, 7.065 estão em comercialização, resultando em uma disponibilidade de 22,9%. Além disso, a cidade abriga 14 empreendimentos horizontais, incluindo 6 de lotes em condomínio, com uma oferta inicial de 2.891 unidades e 570 unidades disponíveis. Adicionalmente, 8 empreendimentos oferecem casas em condomínio, com 1.211 unidades na oferta inicial e 390 unidades disponíveis.
“Mercado potencial”
Durante a coletiva de imprensa, o presidente da Ademi-AM, Henrique Medina, ressaltou que as vendas ficaram dentro do esperado, com aumento significativo dos produtos “convencionais” e fora do Minha Casa Minha Vida. Segundo o dirigente, isso fez com que o tíquete médio do setor “aumentasse um pouquinho”. Ele explica que a expectativa dos empresários em torno do MCMV, no entanto, “ainda não aconteceu”, já que as novas condições do programa habitacional só começaram a valer a partir de agosto.
“Mas, nos meses seguintes, já percebemos que está começando a ter uma condição diferenciada para quem quer comprar imóveis nessa faixa, porque o valor do subsídio aumentou. Isso vai fomentar o mercado nos próximos meses. Tanto que o VGV do acumulado até setembro de 2023 já se aproxima do valor de todo o ano de 2022. Isso mostra que temos um mercado potencial muito maior do que o de hoje”, afiançou.
O presidente da Ademi-AM argumenta que, se Manaus tem atualmente o quinto maior PIB das capitais do Brasil, ainda está no 20º lugar do ranking de vendas. “Ainda não encontramos o nosso patamar ideal de vendas. Mas acreditamos que, a partir do momento em que existam lançamentos em novos bairros da cidade, vamos fomentar novas vendas. E isso pode ser conseguido com mobilidade urbana, ou um plano diretor específico para a região. Um exemplo é o Centro, que há muitos anos não tem lançamentos, porque tem problemas de segurança e de ser uma área tombada”, apontou.
Outro exemplo apontado é a área do Rapidão Rodoanel Metropolitano, na zona Norte, que já estaria em processo de valorização. “Percebemos, no mês passado, uma quantidade muito grande de vendas nessa região, e certamente os lançamentos devem aumentar. Por isso, é fundamental o investimento em mobilidade urbana. A partir do momento em que você duplica ou abre novas vias, dando condições para as pessoas chegarem ao trabalho mais rápido, as vendas melhoram. Inclusive, ajuda a combater invasões, também”, avaliou.
Aumento de custos
Medina destaca, por outro lado, que o setor vem sofrendo com o aumento do custo e escassez de insumos para construção, em virtude dos impactos logísticos da vazante recorde de 2023. Conforme o executivo, nas últimas semanas foram registrados “vários aumentos” no preço do cimento, e as empresas já percebem dificuldade de encontrar o produto na praça. O mesmo aconteceu com o aço. Mas, ele descarta a possiblidade de que essa dinâmica imponha um freio aos lançamentos imobiliários.
“Não acreditamos que os materiais vão acabar nos canteiros, mas isso vai impactar nos preços de venda. Os produtos vêm de fora de Manaus e, a partir do momento em que o transportador tem maior dificuldade para trazer essa mercadoria, o preço acaba aumentando e o incorporador repassa isso. Daí a necessidade de o poder público entender esses gaps e necessidades, para que a gente possa continuar fazendo com que nossos preços estejam baixos e as vendas em alta”, encerrou.
