À primeira vista, a equação parece não fechar. Com a taxa básica de juros (Selic) mantida em patamares elevados para conter a inflação, a teoria econômica prevê um desestímulo ao crédito de longo prazo. Mas contrariando esse caminho, o mercado de financiamento imobiliário no Brasil vive um momento de expansão, prestes a registrar volumes recordes de concessão de recursos.
A projeção revisada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) aponta que o crédito imobiliário no país deve atingir R$ 411 bilhões em 2026. O volume representa um crescimento de 25% em relação ao ano anterior, avanço puxado tanto pelas operações com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) quanto pela forte atuação do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Para o investidor e para quem busca adquirir um imóvel, entender as engrenagens que sustentam esse crescimento em meio ao custo de capital elevado é fundamental para avaliar riscos e oportunidades no setor imobiliário. A seguir, explicamos como isso funciona.
Repassagem amortecida
O principal fator que explica essa resiliência do setor é o comportamento das taxas de juros na ponta final. Isso porque, historicamente, o financiamento imobiliário não repassa a variação da taxa Selic de forma totalmente proporcional. Nos financiamentos já contratados, porém, o comportamento das prestações depende das condições e do indexador previstos no contrato: uma queda da Selic não reduz automaticamente os juros dessas operações.
Quando a taxa básica oscila perto de dois dígitos baixos, a taxa média do crédito imobiliário comercial não sobe na mesma magnitude porque os bancos utilizam como fonte principal de funding os recursos da caderneta de poupança e instrumentos de renda fixa isentos. Além disso, a concorrência entre as grandes instituições financeiras pela fidelização do cliente de longo prazo (por se tratar de empréstimos que duram entre 20 e 35 anos) faz com que os bancos segurem as margens para não perder demanda.
Outro pilar essencial para o volume recorde vem dos recursos do FGTS, direcionados à habitação de interesse social e à classe média baixa. Segundo os dados da Abecip, o segmento apoiado pelo FGTS e pelo Fundo Social prevê alcançar R$ 195 bilhões em concessões em 2026, uma alta de 38%. As taxas subsidiadas nessas modalidades protegem uma parcela expressiva das famílias dos impactos diretos do ciclo monetário.
Já no mercado de médio e alto padrão (SBPE), o tomador final tem adotado novas estratégias de planejamento financeiro. Em vez de adiar a compra esperando uma queda brusca ou maior dos juros, o comportamento do comprador tem sido o de garantir o ativo imobiliário, a compra do imóvel, enquanto as construtoras mantêm a oferta de lançamentos.
Existe a percepção consolidada de que, caso a taxa Selic entre em trajetória de queda nos próximos anos, será possível realizar a portabilidade do crédito ou o refinanciamento do contrato com condições mais favoráveis no futuro. Também é observado que parte dos consumidores readequou o tamanho do sonho da compra do imóvel para caber no bolso: reduziu metragens ou mudou a localização.
Reflexos para quem investe no setor
Um detalhe importante revelado pelos boletins do setor é que o crescimento do crédito à produção (financiamento direcionado às construtoras e incorporadoras para erguer novos empreendimentos) tem avançado em ritmo acelerado. Esse dinamismo das obras pode contribuir para a entrega de novas unidades e mantém a engrenagem da construção civil aquecida.
De acordo com análises do FGV IBRE e indicadores da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), esse cenário reflete impactos diretos para quem atua no mercado de investimentos:
- Fundos Imobiliários (FIIs) de Papel: Dados da B3 e da ANBIMA mostram que os FIIs focados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) continuam se beneficiando do ambiente de juros altos, oferecendo dividendos atrativos e fornecendo funding complementar à incorporação.
- Ações de Incorporadoras: Estudos do IBRE/FGV apontam que empresas voltadas ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e ao segmento econômico mantêm margens mais previsíveis, impulsionadas pelo fluxo firme de repasses do FGTS.
- Valorização Patrimonial: Indicadores de preços do setor, como o IGMI-R/FGV e o FipeZAP, permitem acompanhar a evolução dos preços dos imóveis, mas não asseguram valorização futura nem proteção contra a inflação no longo prazo.
O ritmo de crescimento do setor nos próximos períodos dependerá diretamente da evolução das condições fiscais do país e do alívio gradual nas curvas de juros de longo prazo.
