O saldo de crédito direcionado para financiamento de imóveis, segundo dados do BC (Banco Central), já ultrapassou R$ 100 bilhões, e cresceu 3,5% somente em maio. Em 12 meses, os recursos direcionados a habitação cresceram 51,1%. O panorama divide a opinião de especialistas consultados pelo DCI. Uma parte acredita em bolha no longo prazo; a outra, não.
Um terceiro ingrediente para apimentar as discussões fica com os bancos. As instituições olham com carinho para este público porque em praticamente todos bancos grandes o crédito imobiliário é o que mais cresce.
Um exemplo é o Bradesco, que somente na comparação entre o primeiro trimestre de 2010 contra o de 2009 cresceu 180%. A projeção é romper a barreira dos R$ 7 bilhões em dezembro. No concorrente Itaú Unibanco, a comparação entre 31 de março de um ano e do outro revelou o crescimento de 41,7% da carteira imobiliária. A instituição projeta chegar a R$ 10 bilhões no final de 2010.
Saldo devedor
Um dos motivos de os bancos abrirem os cofres para financiar imóveis é o LTV (loan-to-value). A sigla mede a relação do saldo devedor contra o valor de avaliação do imóvel financiado. Segundo o superintendente executivo de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, além de não financiar o valor total do imóvel, o saldo devedor sempre fica abaixo do valor avaliado do imóvel. “É uma relação de 60 para 100, na maioria dos casos”, disse.
Borges explicou que nos EUA o LTV estava abaixo de 1 e, por isto, houve devolução de imóveis e o início da crise. “Hoje os contratos são fechados em 20 dias. Há 10 anos era acima de 90 dias”, comparou.
Em 2005, o banco emprestou R$ 700 milhões. “Em um mês deste ano, emprestamos R$ 800 milhões. O Brasil vive um momento ímpar na história de crédito imobiliário”, definiu. Para o executivo, a justificativa são prazos mais flexíveis, taxas de juros mais baixas e emprego e renda em alta.
Segundo ele, a garantia dos bancos é a alienação fiduciária. “Quando havia a hipoteca, a inadimplência era de 10%; hoje é de 1,5%. O risco é menor”, disse. Borges descarta falta de crédito. “O funding da poupança é o suficiente”, acrescentou.
Contudo, o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Luiz Antônio França, acredita que em três anos a poupança não consiga mais atender toda a demanda por crédito imobiliário. “Haverá déficit de R$ 20 bilhões, pois o país necessita de R$ 50 bilhões. Temos captação de R$ 30 bilhões na poupança”, afirmou.
França disse que as famílias preferem comprar imóveis com financiamento. “Antes, os consumidores preferiam poupar a maior parte dos recursos para adquirir uma casa. Agora, financiam cerca de 60% do valor”, lembrou.
Os especialistas consultados dizem que não acreditam em “bolha” similar ao que aconteceu nos EUA. Para eles, o perigo está nos preços. Um deles é o economista da Trevisan Escola de Negócios, Alcides Leite. Ele não se assusta com o fato de o balanço do BC apontar aumento de R$ 60,88 bilhões em 2009 para R$ 102,4 bilhões destinados ao financiamento de imóveis. “Não faz sentido falar em bolha quando se empresta tão pouco em relação ao PIB. Não ultrapassamos a barreira de 10%”, justificou.
Demanda reprimida
Para o economista há uma demanda reprimida por causa dos problemas históricos do Brasil, como inflação alta. “Existe muito espaço para crescer”, garantiu.
Contudo, ele não descarta uma “microbolha instantânea” nos preços. “Pode-se falar em bolha quando 80% do PIB está comprometido. Temos apenas 5%”, destacou. Segundo Leite, mesmo que haja uma disparada de preços por falta de imóveis, as empresas acabam respondendo no médio e longo prazo. “Os preços vão se equilibrar. O mercado está aquecido, temos até falta de mão de obra”, avaliou.
O economista-chefe da Korus Investimentos, Marcelo de Faro, vê uma pequena bolha no preço dos imóveis. Para isto, relata o que acontece no Rio de Janeiro. Segundo ele, em alguns lugares da capital fluminense, os preços inflacionaram 200% em apenas 2 anos. “Copa, Olimpíadas e obras como o trem-bala valorizaram os imóveis, acima da média nacional”, lembrou.
Mesmo com esse panorama, o economista aposta em equilíbrio de preços no médio prazo. Faro também descarta desabastecimento de crédito nos bancos. “São instituições criativas. Podem recorrer à recapitalização e venda de dívida”, concluiu.
